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房子卖不动了,新时代开始!

科技新闻网 2020-01-14 10:55:46

2019年双11,阿里京东要在楼市搞大事。

阿里拍卖将在双11当天推出上万套特价房。

同时,另一大电商巨头京东最近也宣布将在今年双11期间在70个城市,联合超过200家房地产开发商,投放超过6000套特惠房源。

我看了一下新闻,两大电商巨头准备卖的房子,类型涵盖学区房、地铁房、景区房等等。

法院通过拍卖的方式出售二手房倒是很常见,但通过电商巨头真正大规模地拍卖一手房和二手房,在国内算是第一次。

房地产商借助电商力量卖房子,这事怎么听怎么有意思。

卖不动的房子

这让我想起了刚刚过去的国庆楼市:一片萧条。

2019年国庆黄金周,北京、上海、广州、深圳、杭州等31个核心城市总成交面积为187.88万方,环比大幅下降了57.11%。

其中,北京新房成交下降20%,深圳则是“腰斩”,上海仅仅成交了5.6万平方米,环比暴降68.8%。

二线城市在国庆期间的日均成交面积,也是较去年同期下降了21.8%。宁波降幅显著,同比降幅超过五成,武汉次之,东莞同比降幅为26.8%。

三线城市新房成交同比下降51.5%,降幅最大的扬州跌幅超过90%。

其余城市那就更差了。

可以说,三四五六线城市的楼市,在国庆期间的表现是最糟糕的。

其实,国庆楼市萧条,已经是可以预料的事情。

因为在2019年9月,全国重点城市的新房成交同比和环比已经出现双降。

2019年9月,全国重点新房成交面积2422万平方米,环比下跌6%,同比下跌2%,成交面积不及月均值。

一手房卖不动,二手房市场同样不乐观。

数据显示,除4月短暂小阳春外,其余月份重点城市月均累计成交量均不足700万平方米。

9月份除成都、青岛环比小幅回升之外,其余城市成交量环比皆降,北京同比降幅更是高达44%。

在新房、二手房市场持续转冷的状态下,全国土地成交规模也是连续两月回落,三四线城市地价持续走低。

其实,稍微留意一下身边就知道了,现在卖房真的不好卖。

朋友圈的广告,发得再勤奋,也很难勾起大家的买房欲望。

很多房产中介,大晚上的,在人行天桥上,还在兜售房子。

生意要是那么好做,那就不需要这样卖吆喝了。

或许觉得吆喝也不容易,那就跟电商巨头联手玩一把新营销,试水双十一。

没有人会否认,在各种因素叠加之下,楼市到处弥漫着悲观情绪。

有钱,也未必真的会去投资房子了。

市场趋于理性,房企的业绩压力肯定大得要命。

截至9月末,近4成房企目标完成率达75%以上,另有近4成目标完成率处于65%~75%区间,剩余房企目标完成率未达65%。

看来大家的年终奖,不好拿了。

被延误的楼市周期

房子不好卖,其实进入2018年,特别是当年的下半年,大家才明显感受到。

到2019年,大家的直接感受就更明显了。

实际上,这是因为政策因素,将这一轮楼市周期延长了。

也就是说,早就应该冷的,结果2018年才开始冷。

我们来看看数据就知道了。

最近的这一轮楼市周期,是在2015年初启动的,如果依照中国的楼市周期数据,持续时间应该是在23~27个月。

也就说,按道理,应该是在2017年的年中左右结束的。

确实,我观察到的数据是,一二线城市对房地产行业的拉动力,在2017年5月,变成负数转为-0.45%。

但奇葩的是,三四五六线城市对房地产行业的拉动力,不但没有跟随一二线城市下行的趋势,反而马上达到了极值点,增速14.77%。

数据显示,2017年5月,全国房地产销售增速达到14.3%,这几乎都是拜三四五六线城市所赐。

一二线城市跟三四五六线城市的销售增速的分化,大家看下面这张图就更清楚了。

我把对应时间点,各自的增速表现,圈红标识出来了。

显然,三四五六线城市的楼市周期是不正常的。

稍微对楼市周期有点了解的都应该知道,周期启动时,各线城市应该是同步涨,下行周期时,应该是同步下行。

但为什么最近这轮楼市周期,三四五六线城市会出现下行周期“拖后”的情况呢?

极其关键的原因,就是棚改货币化安置这个政策。

其实我们的房子,在2015年开始,就供大于求了,但还不算特别严重。

严重的是,之后启动的新一轮楼市周期,从那个时候开始,房源就真的过剩太多了。

棚改货币化安置的政策,直接导致这些三四五六线城市“涨价去库存”,延长了楼市产能出清的周期。

所以你会发现,当我在谈楼市整体处于寒冬期时,直到去年,依然有人认为楼市依然是火爆的。

他们并不知道,那只是假象,只是三四五六线城市的楼市出清周期被拉长而已。

但到了2018年下半年,恶果就出来了。

因为棚改货币化安置的政策开始取消,哪怕没取消的,棚改数量也开始大量减少,这些事情,我在去年的文章里面,也分析过。

棚改一旦被放缓甚至叫停,房子立马就卖不动了。

所以,从2019年下半年开始,楼市进入寒冬期,是非常明显的现象。

这种现象,一直持续到现在。

但我们看上面那张图,红色框中的一二线城市,楼市销售增速有所回暖,但三四五六线城市依然是在跌跌不休。

我们再看下面这张图,会看得更明显。

其中一线城市的销售依然是负增长的状态,虽然有所回升。

二线城市基本维持不变,三线城市略有增长但也是走得非常平缓,四线及以下城市的销售有下滑的趋势。

上面这些数据,都只是截至2018年的数据,到了2019年,其实整个楼市的状态其实就更差了。

从9月的数据和国庆最近的销售数据,就可以看得出了。

如果现在有人让你还回老家投资房子,你还会买吗?

别傻了。

我的观点一直非常明确,除非是买来住,你可以买,而且有条件的话最好买核心城市核心地段。

市场上,能够拿出来买房子的钱,毕竟不多了。

那些之前炒得跟番茄一样红火的城市,楼市注定是一片哀鸿。

调控态势不会变

房子卖不动,价格自然很难涨上去,别跌就算万幸了。

实际上,我最近出手卖房子的朋友,都是在自己的预期价格基础之上下调20%~30%才能卖出去的。

特别是二手房,现在是妥妥的买方市场。

如果你有钱,想买来自己住,你可以直接在卖方开出的价格上,至少砍掉30%,要不然别买。

哪怕是这样,你买到的价格,也只是2015年左右时的价格。

当然,你现在买房价格可能会便宜了,但房贷利率也上涨了不少。

按照新规,房贷利率应以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成,9月20日公布的5年期以上LPR为4.85%。

这个月,很多城市的房贷利率相比今年的7月和8月,都有明显上升。

以下是我从21世纪经济报道摘抄的新闻信息,大家可以感受一下:

北京,农行与LPR挂钩后,首套房利率5.4%,二套房利率5.9%,分别比之前执行的利率高1-2个基点;邮储银行望京支行房贷利率挂钩LPR后,首套利率5.39%,二套利率5.88%。

在广州,中国银行和农业银行首套房利率上浮54个基点,为5.39%,二套房为5.63%;平安银行的首套房执行利率在LPR基础上上浮60个基点,达到5.45%,二套房达到5.65%。

深圳地区,招商银行自9月5日起深圳地区部分房贷业务利率已经挂钩LPR,执行利率为首套5.15%、二套5.45%,而此前首套利率为5.145%、二套5.39%,均轻微上浮。

而杭州、南京、合肥、苏州等二线城市,首套都要加55-80个基点,二套普遍加105个基点或以上。

对于楼市,国家严厉调控的态度是不可能改变的,否则今年以来,国家不需要依靠地方政府借钱拉动经济增长。

至少,我们看到,国家对违规贷款资金流入楼市,监管是非常严厉的。

截至7月末,银保监会、各地银保监局及分局2019年已开出近1500张罚单,涉及全国共312家银行、868名相关责任人员被罚,50人被禁止终身从事银行业工作,46张罚单罚没超过百万元,总罚没金额超过4.3亿元。

由于披露罚单流程和时间会滞后,其实还有大批罚单没有共识。

国家很清楚,房地产再不锁住,这场金融化泡沫化的资本游戏,最终就是一地鸡毛。

新的经济时代,新的经济周期,已经在2018年开始启动。

靠炒房赚钱的时代,已经过去,都洗洗睡吧。

有些人看到一些楼盘还在开建,可能还以为楼市是有希望的。

实际上,那只是开发商不得已而为之,而不是真的想建房子。

因为监管严控资金入楼市,这让资金密集型的房地产行业非常难受。

很多房地产商其实资金流近乎枯竭,今年上半年已经有一百多家中小房企申请破产了。

融资渠道受限,房企不想开工也得开工,因为只有开工盖好地基,五证齐全之后,才能拿土地去质押套取现金流。

但实际上,全国楼市竣工率这两年都是在同比下降的。

2019年8月,房屋新开工面积同比增长8.9%,但是竣工面积同比下降9.6%。

但在一年前的2018年8月,房屋新开工面积同比增长19.7%,但是竣工面积依然同比下降13.2%。

房子建设,是有周期的。

为了跟时间赛跑,早点回笼资金,现在很多房企的开发速度,都是在加速的,质量如何,这两年买了新房的人,应该很清楚了。

买到差的房子,还不算是最坏的,怕的是,你买到一个烂尾楼。

2018年开始,住宅用地永久产权已经正式生效了,房产证叫不动产权证了。

房子是用来住的,不是拿来炒的。

这个夜壶,起码在这一届不会再拿出来了。

但,锁住天量货币在楼市,你知道又是在下一盘什么棋吗?

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